Hyresmarknadens sammanbrott – orsaken är en fråga om kausalitet

Som jag skrev om i mitt förra inlägg har den statliga utredaren Per-Anders Bergendahl kommit fram till att hyresmarknaden inte fungerar och tycker sig ha funnit lösningen – fri hyressättning för fastighetsägarna. Dessa jublar förstås och skakar på huvudet åt de som (Jonas Sjöstedt exempelvis) dristar sig till att påminna om de senaste decenniernas bostadspolitik som orsak till hyresmarknadens sammanbrott. Det handlar alltså om olika syn på kausala samband. 

Att gå igenom vad kausalitet innebär skulle bli lite långt men enklare är kanske att använda ordet orsakssamband. Det är hur som helst en viktig sak att hålla i minnet i vetenskapliga sammanhang där det inte duger att bara påstå att någonting leder till någonting utan att kunna styrka detta med någon form av trovärdig empiri.

 Vi har alltså två påståenden:

1) Hyresrätter byggs inte för att hyresvärdarna inte kan sätt hyror fritt

2) Hyresrätter byggs inte eftersom en under decennier förd konsekvent långsiktig bostadspolitik lett fram till dagens situation

Vilka orsakssamband kan då hittas empiriskt som skulle kunna styrka dessa påståenden?

1) Det första påståendet är tämligen okomplicerat. Det hämtar dock sin empiri från utlandet, inte minst Tyskland. Om vi håller oss till den svenska situationen däremot finns egentligen bara en empirisk observation som skulle kunna styrka det och det är från 1930-talet då dåtidens bostadsbrist byggdes bort av privata byggherrar innan staten 1942 stoppade bostadsproduktion för att satsa på försvaret och införde hyresreglering för att inte hyresvärdar skulle kunna profitera på den nödtvungna bristsituationen.

2) Det andra påståendet är lite mer komplicerat att redogöra för eftersom det är så innehållsrikt och det kan vara svårt att leda i bevis om det är den ena eller andra åtgärden som orsakat dagens situation eller alla tillsammans. Men det ser ungefär ut enligt följande;

 

1981 fick hyresgäster rätt att bilda bostadsföreningar och köpa huset de bebodde

Efter 1986 lånade inte längre staten av kreditinstituten för att sedan fördela till bostadsproducerande företag utan dessa fick istället vända sig direkt till kreditmarknaden

1990/91 genomfördes den stora skattereformen som innebar sänkta inkomstskatter. Den finansierades till hälften av höjd fastighetsskatt och sänkta räntebidrag till bostadsbyggande. Hyressektorn fick ökade kostnader i förhållande till andra boendeformer

1991 infördes det s.k. Danellsystemet som kortfattat innebar en förskjutning av statens ekonomiska risk till kommunerna. Avvecklingen av det statliga subventionssystemet innebar större risk för samtliga byggherrar (kommunalt som privat ägda) och försvårade långsiktig planering

Allmännyttans vara eller icke vara har debatterats länge och dess roll har stegvis förändrats genom senare decennier. Boverket genomförde 2008 en kartläggning över allmännyttans utveckling genom åren och det aktuella läget då och redogör i den rapport som gavs ut för den historiska utvecklingen av allmännyttan. Vitsen med att införa kommunalt kontrollerade bostadsföretag under 1930-talet var att förse mindre bemedlade familjer med billiga bostäder. Speciella lån infördes till allmännyttiga bostadsföretag som inte fick drivas med vinstsyfte. De blev också hyresnormerande även om det först 1974 blev nedtecknat i lag. ”Goda bostäder åt alla” var målet för bostadspolitiken under efterkrigstiden fram till 1970-talet. Inte bara sociala skäl låg bakom politiken utan också för att understödja industrin som var beroende av att den arbetskraft som efterfrågades hade någonstans att bo och hade råd att bo där de fanns. Således en högst medveten politik med ett uttalat syfte. De allmännyttiga bolagen utgjorde, med Boverkets formulering, ”brett inriktade kommunala bostads- och samhällspolitiska styrinstrument”. På 1990-talet kom en omsvängning som i sig också hade ett lika uttalat politiskt syfte. Begreppet ”affärsmässig allmännytta” lanserades. Krav på ökad ekonomisk effektivitet samt en syn på hyresgästernas som kunder visade vad det handlade om. På 2000-talet har de allra flesta allmännyttiga bolagen blivit affärsmässiga, organiserade som aktiebolag, fristående från den kommunala löpande verksamheten och ”talar och handlar i termer av ökad soliditet, vinst, avkastning och utdelning”, som det heter i Boverkets rapport. En helt annan allmännytta med andra ord och knappast egentligen längre värd namnet. Politisk styrning tycks inte längre önskvärt utan marknaden ska sköta den långsiktiga planeringen och fördelningen av bostäder till alla. Det bör kanske påminnas om att denna marknad är tämligen speciell eftersom alla vill ha och behöver någonstans att bo. 

En stor del av allmännyttans fastighetsbestånd har också sålts ut. Bland annat till hyresgästerna.  Den borgerliga offensiven för att få folk att omvandla sina hyresrätter till bostadsrätter har pågått under ett par decennier nu. Lagen som infördes 1981 har sedan dess förvandlat bostadsbeståndets fördelning avseende upplåtelseformerna i det närmaste totalt, åtminstone vad gäller storstäderna och i synnerhet Stockholm. Mellan 1990-2011 har 131.000 hyreslägenheter omvandlats till bostadsrätter. Av dessa ligger hela 94 % i storstäderna och motsvarande 74 % bara i Stockholms län.

Bristen på hyresrätter är naturligtvis oerhört mycket större i de största tätorterna och ojämförligt värst i Stockholm. Folk flyttar till orter där jobben finns och Stockholm är alltjämt, oavsett vad man tycker om detta, landets främsta tillväxtmotor med en efterfrågan på arbetskraft som oftast överstiger övriga landets. Inflyttningen till Stockholm har under de senaste decennierna klart överstigit bostadsproduktionen. Enligt TMS (Tillväxt, miljö och regionplanering) som ansvarar för regionens planering och utveckling så är det som oroar dem främst avseende regionens utvecklingsmöjligheter att ”färdigställandet av bostäder” inte ”svarar mot befolkningstillväxten”, framgår det i deras uppföljning till RUFS.

Jag överlåter till läsaren att avgöra vilken av framställningarna ovan som bär på den mest kraftfulla kausaliteten avseende den havererade hyresmarknaden och bostadsbyggandet.